Le rôle de l’expert immobilier est de déterminer avec précision la valeur vénale et/ou locative d’un bien immobilier, qu’il soit privé, commercial ou d’entreprise. Le rapport d’expertise rédigé par l’expert immobilier et remis au mandant à un caractère officiel de valeur réelle de marché défini à une date précise. Ce rapport s’appuie sur des données marchés mais également sur l’état du bien immobilier expertisé, de sa situation géographique, du quartier, des installations et tout autre caractéristiques propre au bien qui peut avoir une influence sur sa valeur marchande.
Dans quel cas faire appel à un expert immobilier ?
Dans l’absolu, en amont de l’achat, la vente ou la location d’un bien immobilier il est toujours recommandé de faire appel à un expert immobilier, car contrairement à un agent immobilier qui lance un prix approximatif la plupart du temps uniquement lié à une tendance prix au mètre carré dans le quartier concerné, l’expert immobilier se base sur des données factuelles liées au bien ainsi que sur des outils qui lui permettent de déterminer en toute impartialité la valeur de votre bien en fonction de ses particularités. Le caractère impartial et indépendant de son expertise vont vous permettre de vous rapprocher au plus juste de la réelle valeur (d’achat, de vente ou locative) de votre bien. Le rapport remis par l’expert immobilier à l’issue de son expertise l’engage juridiquement sur la valeur marchande réelle du bien.
Dans certains cas, l’expertise immobilière requiert plus d’une simple recommandation et s’avère indispensable, comme par exemple dans le cas d’un divorce ou d’une succession ou différentes parties se retrouvent face à un bien immobilier dont ils doivent connaitre la valeur vénale exacte en vue d’un futur partage ou de rachat de part. Le rapport d’audit d’un expert immobilier est également nécessaire lors d’un prêt bancaire, qui se doit d’être en ligne avec la valeur vénale du bien, lors d’une donation, si vous décidez de réviser le montant du loyer de vos locataires, et est indispensable dans le cas d’une déclaration d’impôt sur la fortune afin d’établir de façon officielle, rapport d’audit à l’appui, la valeur de votre patrimoine immobilier.
En quoi l’expert immobilier se différentie-t-il de l’agent immobilier ?
Le point principal à retenir est le rapport d’audit d’expertise rédigé par l’expert immobilier, qui l’engage personnellement sur la valeur du bien qu’il va déterminer.
Dans la mesure ou l’expert immobilier s’engage, il va prendre en compte tout ce qui peut influer sur la valeur du bien immobilier qu’il expertise, à savoir :
- Il visite personnellement et physiquement le bien,
- Il étudie l’environnement où le bien est situé,
- Il valide sur des critères précis, la qualité et l’état d’entretien du bien,
- Il confirme et consigne les éventuels équipements du bien,
- Il évalue le niveau de confort du bien, nuisances sonores, exposition au soleil,..
- Il situe le bien par rapport au marché, (situation géographique, prix marché, tendances…),
- Enfin, il fournit à l’issue de son expertise un rapport d’expertise.
Il peut présenter différentes méthodes de calcul pour arriver à la valeur vénale du bien qu’il expertise, et utilise des outils propres à son métier d’expert immobilier.
Pourquoi faire appel à un expert immobilier pour la mise en location d’un local commercial ?
Comme nous l’avons précisé précédemment, dans le cadre d’une révision de la valeur locative d’un local commercial, lorsqu’il y a désaccord sur le montant du loyer entre les parties, l’intervention d’un expert commercial permet de confirmer de façon impartiale la valeur locative réelle du local commercial afin de mettre d’accord les parties. L’expert immobilier s’appuie sur les caractéristiques du local, sa surface, sa localisation, confirme les types d’activités autorisés dans ce local, il va également préciser les conditions de jouissance du locataire ainsi que les charges qu’il doit supporter au titre de sa location. Cette expertise va prendre en compte également les loyers pratiqués dans les commerces avoisinants par rapport à leur activité. Le rapport d’audit permettra donc de trouver un terrain d’entente entre le propriétaire et son locataire, mais le plus important, permettra de valider sans parti pris la réelle valeur locative du local.
Toutefois, il est important de signaler que :
- Sauf exception, la loi française impose un plafonnement à l’augmentation triennale du loyer d’un local commercial.
- Le renouvellement du bail commercial, qui lui ne peut être réalisé qu’au terme du contrat (d’au moins 9 ans), suit des règles définies dans un cadre légal.
On ne s’improvise pas expert immobilier et différentes filières mènent à cette formation à l’issue de laquelle on acquière ce titre. Membres du réseau CNE, Centre National d’Expertise, les experts immobiliers de l’agence Mon Paris Immobilier s’assurent d’expertiser votre local commercial en toute transparence afin de vous permettre d’établir le bon prix de location, ni trop bas,… ni trop haut, mais le juste prix afin de tirer le meilleur parti de votre local commercial.
Expert immobilier commerce – Quand faire appel à lui ?
Si vous êtes propriétaire ou locataire d’un bail commercial, et si vous désirez revoir le montant du loyer, vous devrez réaliser une expertise immobilière de votre local commercial via un expert immobilier agréé. Il saura vous donner, de façon impartiale, la valeur vénale de votre bien et vous estimera au plus juste sa valeur locative.
Valeur local commercial – Comment la calculer ?
Le calcul de la valeur d’un local commercial dépend de la nature du bien, de sa vétusté, de ses équipements, de sa taille mais également de son exposition et de l’endroit où il se situe. L’expert immobilier sera le mieux à même pour déterminer la valeur d’un local commercial en prenant tous ces critères en compte ainsi que le prix du marché et la tendance haussière ou baissière liées aux fluctuations économiques et au type de commerce.
Expertise valeur locative qui la réalise ?
Lorsque vous avez un local commercial, vous devez vous assurer de le louer au juste prix. Lorsque vous êtes en dessous du prix et souhaitez augmenter votre loyer, vous pourriez avoir besoin de le faire expertiser afin d’appuyer votre augmentation en présentant à votre locataire le rapport de l’expert immobilier ayant réalisé l’expertise. Sans ce document, il est en droit de refuser une augmentation jugée excessive.
Comment déterminer la valeur locative d’un commerce à Paris ?
Il n’existe pas de règlementation qui impose la valeur locative d’un local commercial. Pour autant, que ce soit à Paris ou dans une autre ville, le montant du loyer se doit d’être adapté, et justifié. Les principaux critères pour déterminer la valeur locative d’un local commercial sont : L’emplacement, la superficie, les équipements, son état général ainsi que le marché. Un expert immobilier saura déterminer au plus juste cette valeur locative.
